Bonus Ristrutturazioni 2026: Guida alle Nuove Aliquote del 50% e 36%

Chi ha diritto alla detrazione maggiorata del 50%? Regole e differenze tecniche tra proprietari, inquilini e familiari conviventi.

Bonus ristrutturazione 2026

Dal 1° gennaio 2026, il panorama delle agevolazioni edilizie subisce una mutazione strutturale. Non si tratta più di una proroga "flat", ma di una norma selettiva che premia l’abitazione principale e introduce paletti rigorosi in base alla titolarità dell’immobile. Il fulcro della nuova normativa risiede nella distinzione tra diritti reali e diritti personali di godimento.

La Gerarchia delle Aliquote: Diritti Reali vs Personali

La detrazione fiscale (Art. 16-bis del TUIR) per il 2026 si scinde in due binari distinti. Il discrimine non è solo l'intervento, ma il legame giuridico con il bene:

• Aliquota al 50%: Riservata esclusivamente ai titolari di un diritto reale (proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione) sull'immobile adibito ad abitazione principale.

• Aliquota al 36%: Applicabile alle seconde case, agli immobili locati e a chi detiene l'immobile per diritto personale (inquilini, comodatari e familiari conviventi).

Familiari Conviventi: Le specifiche per il 50%

Il familiare convivente (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo) può accedere all'aliquota del 36% e non più del 50%  anche se sostiene le spese per l'abitazione principale del proprietario. Attenzione ai requisiti: La convivenza deve essere effettiva (risultante dallo stato di famiglia) e sussistere già al momento dell'inizio lavori. In caso di convivenza di fatto (Legge Cirinnà), la tutela è parificata, ma è necessario che il bonifico "parlante" e la fattura siano intestate correttamente a chi intende detrarre.

Inquilini e Comodatari: Perché il limite del 36%?

Nonostante sostengano la spesa con il consenso del proprietario, inquilini e comodatari operano sulla base di un diritto personale. Nel 2026, questa categoria rientra nell'aliquota del 36%, poiché la norma tende a premiare la stabilità del diritto reale sulla prima casa.

Il Trasferimento della Detrazione: Vendita e Decesso

In caso di vendita dell'immobile, le quote residue passano all'acquirente (salvo accordo diverso da sottoscrivere nel rogito). In caso di decesso, la detrazione si trasmette esclusivamente all'erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene: se l'erede non ha la disponibilità o non abita l'immobile ( perché dato in fitto, comodato etc.), la detrazione si perde.

Il nuovo "Tetto al Reddito"

Ricordiamo che per i redditi superiori a 75.000 euro, la somma totale delle detrazioni è soggetta a un "taglio" proporzionale in base al quoziente familiare. È fondamentale quindi un'attenta pianificazione fiscale per evitare che l'incapienza o i nuovi limiti rendano inutilizzabile l'agevolazione.

Tabella riepilogativa detrazioni 50% - 36%

Soggetto	Titolo Giuridico	Immobile	Aliquota
Proprietario / Usufruttuario	Diritto Reale	Abitazione Principale	50%
Proprietario / Usufruttuario	Diritto Reale	Seconda Casa	36%
Familiare Convivente	Convivenza Anagrafica	Qualsiasi	36%
Inquilino / Comodatario	Diritto Personale	Qualsiasi	36%

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Importante: Ricorda che la ristrutturazione edilizia è il presupposto fondamentale per accedere anche al Bonus Mobili 2026, purché la data di inizio lavori sia antecedente all'acquisto degli arredi.